本月起實施的南京住宅物業(yè)管理條例實現(xiàn)六項“全國首創(chuàng)”——尋求“最大公約數(shù)”解了物管死結

7月12日，南京雨花臺區(qū)鳳凰和美小區(qū)物管負責人童明軍來到市物管辦，領到了小區(qū)電梯應急維修首筆資金?！疤炝?，從發(fā)現(xiàn)隱患到下款不到半個月，其中審批只用了兩天，要在過去，沒幾個月批不下來。”童明軍開心地說。

鳳凰和美是南京首個啟動維修資金綠色通道的小區(qū)。7月1日，《南京市住宅物業(yè)管理條例》實施，包括維修資金應急使用、第三方評估、實名投訴登記受理等在內的一系列制度設計，使大批長期積累的物管死結迎刃而解，其中六項制度設計為“全國首創(chuàng)”。

破冰立法實踐，應急維修資金兩天審批

鳳凰和美是2011年才交付的小區(qū)。6月27日巡檢人員發(fā)現(xiàn)，8棟2單元的電梯鋼絲繩出現(xiàn)問題，必須盡快維修?？砂凑３绦?，動用維修基金須經(jīng)2/3的業(yè)主同意，而小區(qū)空置房、出租戶很多，找到業(yè)主簽字不易；即便通過了，材料報送有關部門后，還要一個個短信回訪，這番流程走下來，沒兩三個月下不來，而電梯故障已是“火燒眉毛”，極易發(fā)生脫軌事故。

新頒布的物管條例送來了“及時雨”。根據(jù)《條例》，小區(qū)發(fā)生電梯、消防、屋面滲漏、供排水等7項危及房屋和人身財產安全的緊急情況，簡化審批流程，相關部門須在兩個工作日內完成審核，以啟動維修資金。鳳凰和美小區(qū)立即會同業(yè)委會請來專家鑒定，符合維修資金應急使用的“緊急情況”，通過市物管辦“綠色通道”，很快就拿到首筆1萬多元維修資金，14日即請來專業(yè)維保公司維修。

“從維修資金使用看，目前物業(yè)管理相關規(guī)定明顯不合理。”南京市人大法制委主任委員夏公喜說，由于審批門檻高，尤其是“須經(jīng)2/3業(yè)主同意”這一條，使很多需要的物業(yè)維修做不起來，緊急維修事項耽誤了時機，因而物業(yè)維修基金使用效率極低，從全國來看使用率僅1.5%左右。堅持民生立法和問題導向，南京在維修資金使用上作出破冰意義的實踐。

尋求“最大公約數(shù)”，平衡各方權利義務

“物業(yè)管理關乎千家萬戶和基層社會治理，卻成為最大的民生痛點之一?！蹦暇┦腥舜蟪Ｎ瘯魅侮惤B澤介紹，在南京12345投訴工單中，物管糾紛一直高居民生類訴求前列，總的狀況是“三個不滿意”：業(yè)主不滿意、物管企業(yè)不滿意、政府不滿意。南京立法征求民意座談時，一些物管企業(yè)、業(yè)委會負責人流下了眼淚。之所以出現(xiàn)這樣的“死結”，除了相關制度設計存在缺陷，還由于物管各方主體：業(yè)主、物管企業(yè)、建設單位、專營單位(水電氣網(wǎng)絡等)和政府之間關系沒有理順。“南京物管立法，就是平衡各方權利義務，培養(yǎng)契約意識，尋求化解渠道?！?br/>
南京市物業(yè)辦徐成認為，物管五大主體除了政府，其他主體都有自身利益訴求，業(yè)主希望少繳費享受好服務，物業(yè)期望低投入高收益，專營單位因為少數(shù)業(yè)主欠費停水停電，導致一人生病、大家吃藥……“各方訴求也不是完全沒有道理，但擺到一起，就形成了沖突，南京物管條例，就是尋求最大公約數(shù)，在保障對方利益的前提下，主張自己的權利?！?br/>
尋求業(yè)主和物業(yè)間的“最大公約數(shù)”，南京首創(chuàng)“第三方評估制度”。當雙方“公說公有理、婆說婆有理”，糾纏不休時，可以委托獨立的第三方評估物業(yè)服務。鼓樓區(qū)旭日景城小區(qū)十年內換了三家物業(yè)，環(huán)境依然臟亂差，業(yè)主不滿意，物業(yè)費只收到四成。去年底成為新條例試點小區(qū)后，請來專家隊伍對小區(qū)物業(yè)服務評估。摸清“家底”后，評估組建議小區(qū)適度上調物業(yè)費重新招投標。今年初旭日景城物業(yè)費從1.3元/平方米漲到1.6元/平方米，按照1級資質、4類服務請來“新管家”，半年下來小區(qū)面貌煥然一新，物業(yè)費收到了八成。

專營單位也不能隨意停水拉電了，新條例出臺“公共服務保障制度”，規(guī)定不得因為部分業(yè)主未交費停止已交費用戶服務，當然，業(yè)主拒交物業(yè)費也會承擔失信成本，“征信制度”規(guī)定“經(jīng)法院判決或仲裁仍不履行繳費義務的，納入信用信息系統(tǒng)”。

沒有利益訴求，政府也不能“置身事外”

政府在物管中沒有利益訴求，并不表示可以“置身事外”。南京《條例》堅持開門立法、問題導向，在行政執(zhí)法、市場監(jiān)督和法規(guī)實施中，政府不能“缺位”。

事實上涉及到違章搭建、油煙擾民等違法問題，物業(yè)并沒有執(zhí)法權，而有些政府部門不愿進小區(qū)執(zhí)法，導致小區(qū)內矛盾越積越多。條例建立“實名投訴登記制度”，規(guī)定城管、規(guī)劃、建設、環(huán)保等12個政府管理部門，對業(yè)委會、物業(yè)公司涉及公共利益的投訴登記受理、限時回復，把執(zhí)法觸角延伸至小區(qū)，把矛盾化解在萌芽狀態(tài)。

南京立法調研中了解到，前期物業(yè)管理往往是矛盾突出、意見集中的階段，原因有的是建設質量問題，有的是開發(fā)商設施設備配套不到位。為剪除這個“痼疾”，南京建立建設單位保修金制度，按建安造價2%交存物業(yè)維修金，建設單位如不履行保修責任，維修費用在保修金中列支。

涉及物管內部的制度完善和換屆交接，條例也有創(chuàng)新規(guī)定。南京建立獨立建賬制度，設立共有資金專用賬戶，定期公示賬目。同時為避免新老物業(yè)、業(yè)委會銜接出現(xiàn)的“齊抓共管”、“站雙崗”扯皮現(xiàn)象，條例規(guī)定業(yè)委會換屆10日內，把所有賬目資料移交街道保管，再交給下一屆業(yè)委會；物管企業(yè)被“炒”后拒不退出或移交資料的，業(yè)委會可請求公安機關介入。