“盤活二手房是市場活躍的來源點和起點。要持續(xù)推進‘存量房產(chǎn)消化和增量住房優(yōu)化’兩個工作的統(tǒng)籌，真正助力住房市場的高質(zhì)量發(fā)展?！?/span>

新“滬九條”出臺后 樓市發(fā)生哪些“化學反應”？

剛剛過去的5月，房地產(chǎn)市場走勢備受關(guān)注。繼央行等部門出臺“517”新政后，熱點城市陸續(xù)出臺落地政策，為樓市添一把“火”。

在一線城市中，上海打響了落實“517”新政的“第一槍”。5月27日，上海印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展政策措施的通知》，除了調(diào)降住房貸款首付比例和房貸利率下限外，還對住房限購政策進行“松綁”，包括非本市戶籍購房社保年限由5年調(diào)整為3年、多子女家庭可額外增加一套購買名額等。

被稱為新“滬九條”的舉措出臺不久，就收獲了市場的積極反饋。上海一位房產(chǎn)中介表示，這幾天，樓市一線活躍度明顯提升，“門店咨詢和帶看量都翻倍了，主要是關(guān)注小戶型的剛需購房人群，大戶型咨詢量也有所增加?！?/p>

上海樓市新政出臺后，售樓處人氣“升溫”

除了客戶量的顯著增長，某售樓中心的一位負責人還發(fā)現(xiàn)了客戶群體的變化，“受到放松限購的影響，外地戶籍社保滿三年的剛需型購房者集中入市，占到帶看和成交增量的五成左右。此外，多孩家庭改善型需求也得到集中釋放，占到增量的三成左右?！?/p>

發(fā)生變化的還有供需雙方的心態(tài)。新“滬九條”落地后，“等一等”、“看一看”、“漲一點”成了不少房東的口頭禪，從價格讓步、讓房子盡快出手，到如今“跳價惜售”，房東的底氣明顯看漲，而買家因為購房門檻降低后競爭者增加，怕好房源不等人，也加緊行動起來，從看房到成交，周期明顯縮短。

買家的活躍度超過賣家，也體現(xiàn)在了實實在在的數(shù)據(jù)上。滬上一家較大的中介機構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，新政后一周，日均新增掛牌量較前2個月的日均數(shù)據(jù)提高40%，而同期的成交量漲幅，卻超過60%。

從全市范圍來看，新政落地一周內(nèi)，上海二手房成交量超過6000套，日均成交超過860套，受到翹尾因素帶動，5月網(wǎng)簽總量超過4月。

二手房市場被激活，新房市場也在升溫。上周，全市新建商品住宅成交面積約15.5萬平方米，環(huán)比增幅達到近35%。而從新房供應來看，上周新增供應面積近22萬平方米，環(huán)比增長45%。

上海易居房地產(chǎn)研究院執(zhí)行院長丁祖昱表示，上海率先呼應“517”新政，充分考慮了剛需和改善購房的需求，無論是首付比例下降還是房貸利率調(diào)整，都較大程度降低了購房門檻。此外，還對非戶籍單身、困難家庭、多孩家庭、離異、贈予等情況予以通盤考量，真正實現(xiàn)了差異化、分區(qū)域調(diào)整，能有效提振市場信心和活躍度。

易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進也有相同的感受。在他看來，新政帶來的“化學效應”能夠催生交易的正向循環(huán)，“那些有置換需求的房東只有把二手房賣了，手里的資金充裕了，才有底氣和能力挑選更好的房子，特別是在上海這樣的大城市，高品質(zhì)的戶型會更加賣得動。”

上海“打樣” 一線城市成為“風向標”

上海積極行動，也在全國范圍內(nèi)起到了一定的表率作用，新“滬九條”推出第二天，廣州和深圳也先后“官宣”了進一步優(yōu)化住房限購政策、信貸政策等措施，提升樓市熱度。

在深圳，有購房者連夜前往售樓處下訂，也有門店中介通宵帶客看房。深圳貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，5月29日至6月2日的日均簽約量環(huán)比5月1日至5月28日的日均簽約量，二手房增長67%，新房增長107%。

而廣州作為一線城市中首個取消限售和首套房首付比例下限降至15%的城市，新房成交量也出現(xiàn)翹尾情況，5月的最后一天，新房成交量為645套，遠超前30天150套的日均成交量。

嚴躍進注意到，一線城市接力出招，對非一線城市，尤其是周邊的二線城市帶來了非常好的示范效應，多個城市緊隨其后，跟進落實“517”樓市新政。

沈陽、天津等熱點城市近日均將首套房和二套房最低首付比例分別降至15%和25%，并取消首套和二套房房貸利率政策下限，同時，沈陽宣布全區(qū)域解除限購限售，不再實施新建商品住房銷售價格指導；安徽、浙江、江蘇多地同樣加大了住房信貸支持，實現(xiàn)房貸利率市場化。

據(jù)統(tǒng)計，全國超八成城市已開始執(zhí)行最新房貸政策，300多個地級以上城市中，明確執(zhí)行15%首套房首付比例的超過200個，取消房貸利率下限的超過250個，其中，武漢、鄭州首套房貸利率已經(jīng)降至3.25%、二套降至3.35%，在二線城市中下調(diào)幅度較大。此外，還有200多個城市放寬了相關(guān)購房限制，購房政策全面走向?qū)捤呻A段。

在嚴躍進看來，房貸新格局已經(jīng)形成，“‘低首付+低商貸利率+低公積金利率’的購房模式，將全面提振房地產(chǎn)銷售市場的活躍度，對于后續(xù)構(gòu)建全方位寬松的房貸政策環(huán)境也具有積極作用”，嚴躍進說道。

讓樓市持續(xù)回溫 盤活二手房市場是關(guān)鍵

針對6月及之后的房地產(chǎn)整體走勢，業(yè)內(nèi)也給出了樂觀的預期。中指研究院的分析指出，隨著核心一二線城市逐步落實各項舉措，接下來市場有望進入政策兌現(xiàn)期。

不過，也有輿論擔心，盡管政策力度在不斷加大，但效應可能會逐步遞減。對此，嚴躍進提出了不同觀點，他表示，各地的政策細則落地時間不長，而房屋買賣從意向轉(zhuǎn)化為成交量需要一個過程，隨著時間的推進，政策效應將得到進一步釋放。另一方面，6月恰逢房企年中沖刺的關(guān)鍵節(jié)點，營銷力度勢必有所增加，刺激觀望者加速入市。

嚴躍進進一步指出，要推動樓市持續(xù)企穩(wěn)回溫、長期向好發(fā)展，盤活二手房市場是一個重要抓手，這也是為何新“滬九條”中，多條舉措都指向了二手房。

具體來看，包括進一步擴大“限購人群”可購買的區(qū)域，將非滬籍單身人士購房區(qū)域擴大至外環(huán)內(nèi)二手房，同時下調(diào)了社保和個稅繳納年限要求。

此外，還支持企業(yè)購房用于職工租住，對企業(yè)購買小戶型二手住房（系指2000年前竣工、建筑面積在70平方米及以下的二手住房）用于職工租住，不再限定購買住房套數(shù)；探索通過國有平臺公司等主體收購、躉租適配房源，優(yōu)化住房保障供給。在“以舊換新”方面，對符合條件的家庭提供補貼，如住房置換期間過渡租房、裝修搬家等。

“這些舉措既創(chuàng)造了市場上的二手房供應，又增加了市場上的二手房需求，既保證了住房的民生性，又能盤活存量房源，加速二手房流動，從而促進整個市場平穩(wěn)健康運行。

不止上海， 為了打通置換鏈條的堵點，截至目前，已有超過70城推出“以舊換新”相關(guān)政策，多城明確鼓勵或推動國企收購二手住房，為賣舊買新“搭橋”，或是鼓勵開發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀機構(gòu)、購房人三方聯(lián)動，實現(xiàn)舊房“先賣”、新房“優(yōu)買”等。

“盤活二手房是市場活躍的來源點和起點”，嚴躍進表示，隨著各類政策的持續(xù)優(yōu)化，更為寬松的政策面正逐步形成，要持續(xù)推進“存量房產(chǎn)消化和增量住房優(yōu)化”兩個工作的統(tǒng)籌，真正助力住房市場的高質(zhì)量發(fā)展。