典型案例：老房東“不挪窩”

張某向陳某購買了一套普通商品房，雙方簽訂了房屋買賣合同。隨后張某向陳某支付了全部購房款，陳某也向張某交付了房屋，雙方一同辦理了過戶手續(xù)。然而，當(dāng)張某想將戶口遷入時(shí)，卻發(fā)現(xiàn)陳某的戶口仍在該套房屋內(nèi)，遂與陳某溝通，陳某卻以自己沒有其他房屋可以掛戶口為由拒絕遷出。不得已張某起訴至法院要求陳某遷出戶口。

▼法官意見：
法院經(jīng)審理后認(rèn)為，戶籍管理屬于行政權(quán)力的范疇，由戶口所在地公安機(jī)關(guān)主管，不屬于法院民事受案范圍，最終裁定駁回張某起訴。

▼法條鏈接：
1、《中華人民共和國戶口登記條例》第三條：戶口登記工作，由各級公安機(jī)關(guān)主管。
2、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百一十九條第一款：起訴必須符合下列條件：……（四）屬于人民法院受理民事訴訟的范圍和受訴人民法院管轄。

維權(quán)正解：合同加入違約罰則

王某與李某簽訂購房合同，將王某坐落于蒙山路XX號房屋出售給李某。交易過程中，李某發(fā)現(xiàn)房屋中有王某及他人戶口，但王某承諾肯定遷走戶口。后雙方均按約完成了房屋的過戶交易手續(xù)，李某取得了該房屋的所有權(quán)，王某卻拒絕遷出戶口。李某多次提醒王某，但屢遭謾罵、侮辱，王某甚至拒接電話，采取拖延、躲避、拒不履行合同的方式。為此，李某訴至法院，請求判令王某支付自過戶手續(xù)完成直至戶口遷出之日的合同違約金，按每日150元計(jì)算，合計(jì)18000元。

▼法官意見：
法院經(jīng)審理后認(rèn)為，李某與王某簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，其中補(bǔ)充條款（一）約定，若該房地產(chǎn)上有戶口，則甲方應(yīng)于雙方辦理過戶手續(xù)前辦理完畢原有戶口的遷出手續(xù)，否則，甲方每逾期一日遷出戶口，甲方應(yīng)按照總房貸款的萬分之五向乙方支付違約金，直至戶口遷出之日止。

根據(jù)合同約定，王某應(yīng)于雙方辦理過戶手續(xù)前辦理完原有戶口遷出手續(xù)，但至今仍未遷出，且涉案房屋的戶口并非無他處可遷，故王某理應(yīng)對其消極履行義務(wù)之行為承擔(dān)違約責(zé)任。對于違約金標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)已查明的事實(shí)，考慮到涉案房屋的總價(jià)、戶口人數(shù)及被告遷出戶口的難度等實(shí)際情況，法院酌情認(rèn)定違約金標(biāo)準(zhǔn)按照每日30元計(jì)算。最終法院判決王某賠償李某違約金3000元。

▼法條鏈接：
《中華人民共和國合同法》第一百零七條規(guī)定：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。

法 官 提 示
一套房屋掛有多個人的戶口是普遍存在的現(xiàn)實(shí)情況，而前房東戶口的“駐扎”，則增加了后續(xù)諸多風(fēng)險(xiǎn)。因此對于買主而言，必須在交易前充分了解房屋的狀況，做好“摸底調(diào)查工作”，可以向當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)電話查詢房屋內(nèi)的戶口情況等。

如果明知房屋內(nèi)有戶口，則應(yīng)考量該筆交易的風(fēng)險(xiǎn)性，判斷是否繼續(xù)交易。確要購買，應(yīng)在合同中明確約定房內(nèi)現(xiàn)有戶口的遷出期限及逾期不遷出的違約責(zé)任，也可以約定保留部分尾款作為遷移戶口的對價(jià)，以此約束賣方盡早遷出戶口。

對于賣方而言，應(yīng)當(dāng)本著誠實(shí)守信的原則，全面、積極地履行合同內(nèi)容，盡早遷出戶口，以避免后續(xù)發(fā)生不必要的爭執(zhí)。

（看看新聞Knews記者：吳海平 實(shí)習(xí)編輯：沈竹青）