近日，家住奉賢世茂海濱新城的業(yè)主來電求助稱，該小區(qū)近年來接連出現(xiàn)屋頂瓦片高空墜落的險(xiǎn)情，經(jīng)排查，小區(qū)372戶業(yè)主中，有150多戶業(yè)主的別墅屋頂出現(xiàn)了塌陷和瓦片脫落，并由此引發(fā)室內(nèi)滲水，由于維修工程遲遲無法推進(jìn)，因此業(yè)主們無奈致電求助。一起來看特勤員的調(diào)查。

世茂海濱新城于2010年交付，由3層聯(lián)排別墅和4層疊加別墅組成。從去年開始，小區(qū)內(nèi)多個(gè)樓棟出現(xiàn)了瓦片高墜的情況。去年4月，王先生家的監(jiān)控記錄下了瓦片墜落的一幕。

塌陷漏水的屋頂是用水泥瓦和木頭搭建起來的，當(dāng)中用水泥砂漿進(jìn)行粘合。鄒先生家的瓦片脫落十分嚴(yán)重，屋子四周還散落著不少墜下的瓦片，他曾多次爬上屋頂，并請教了專業(yè)人士，對方表示屋頂?shù)氖┕すに嚭陀昧峡赡艽嬖趩栴}。

這樣的說法得到了另一位業(yè)主曹先生的驗(yàn)證。曹先生買的是二手房，2016年買進(jìn)來之后也發(fā)現(xiàn)屋頂滲水，于是自己出錢重新做了屋頂，2層鋼筋澆筑，硬生生把屋頂抬高了7公分。

曹先生說自己是工程方面的專家，在他看來，除了用料差之外，屋頂?shù)慕Y(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)也存在問題。

業(yè)主曹先生：“平頂跟屋最上口的地方，本來就不應(yīng)該這樣做的，平頂應(yīng)該有個(gè)帽子出來就不會產(chǎn)生這個(gè)問題。小區(qū)的普遍現(xiàn)象都是這個(gè)問題?！?/p>

業(yè)主們發(fā)現(xiàn)小區(qū)里瓦片脫落的情況并不少見，有的屋頂甚至已經(jīng)坍塌了下來。去年7月，在摸清情況后，業(yè)主們將問題反饋給了街鎮(zhèn)。

鎮(zhèn)規(guī)建辦主任許大江：“根據(jù)梳理下來整個(gè)小區(qū)現(xiàn)在是84幢房屋，需要進(jìn)行維護(hù)加固的是60幢。具體的方案就是通過登高作業(yè)，將破損的瓦片進(jìn)行一個(gè)應(yīng)急處置，然后張貼綠網(wǎng)，綠網(wǎng)里面是加固了鋼絲，也沒有破壞原來的那個(gè)防水結(jié)構(gòu)，主要是利用了屋面那個(gè)避雷彈進(jìn)行一個(gè)加固?！?br/>

雖然鎮(zhèn)里對屋頂進(jìn)行了加固，但是在業(yè)主們看來，這樣的措施畢竟沒有徹底解決問題。業(yè)主們擔(dān)心，萬一瓦片、外立面的掉落砸傷路人，他們是否需要承擔(dān)責(zé)任。

后援律師胡峰：“首先從我的角度來看，業(yè)主發(fā)現(xiàn)有這個(gè)危險(xiǎn)的時(shí)候，他已經(jīng)通知了物業(yè)公司，那么已經(jīng)盡到了一個(gè)審慎義務(wù)，那么業(yè)主是沒有過錯(cuò)的，就不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任?！?/p>

2022年11月，小區(qū)所在的鎮(zhèn)政府出資委托上海市建筑科學(xué)研究院房屋質(zhì)量檢測站對小區(qū)兩棟具有代表性的房屋進(jìn)行“屋面完損檢測” 。2023年3月31日，房屋質(zhì)量檢測報(bào)告出爐。

根據(jù)鑒定報(bào)告，造成瓦片脫落的原因有兩個(gè)：一個(gè)是斜屋面和平屋面的連接處，當(dāng)時(shí)施工的時(shí)候沒有采取有效的防水措施以及抗裂措施，所以導(dǎo)致水泥沙漿開裂，然后雨水滲入到坡屋面下面的結(jié)構(gòu)，下面結(jié)構(gòu)主要是一個(gè)木制的順?biāo)畻l，掛瓦條，然后也沒有做防腐處理；第二個(gè)原因，就是坡度較陡，而且瓦片比較重，在這個(gè)木制順?biāo)畻l掛瓦條腐蝕、失效的情況下，出現(xiàn)了這個(gè)瓦片滑落的情況?！?/p>

看到檢測報(bào)告中提及的木頭順?biāo)畻l和掛瓦條未做防腐處理，業(yè)主們炸開了鍋，世貿(mào)海濱新城緊鄰碧海金沙景區(qū)，面向杭州灣，這樣的沿海小區(qū)屋頂木頭竟然沒有做防腐處理，這實(shí)在讓業(yè)主們無法接受。

業(yè)主楊女士 ：“學(xué)建筑的人，學(xué)設(shè)計(jì)的人，不用規(guī)范這么寫得清清楚楚要防腐，你都應(yīng)該防腐，而且我們是在海邊。”

于是，業(yè)主們拿著檢測報(bào)告，由鎮(zhèn)政府牽頭找到了開發(fā)商。開發(fā)商表示，小區(qū)2010年建成，如今早已過了5年質(zhì)保期，他們希望通過訴訟，由法院來厘清責(zé)任的承擔(dān)比例。

開發(fā)商：“我只能這么說，就是就是事情發(fā)展到今天這一步，相信就是就肯定是有瑕疵的，對吧？這個(gè)瑕疵到底出在誰身上對吧？你不可能一棍子拍死了，就是我開發(fā)商的責(zé)任。對吧？這個(gè)肯定是要去做司法鑒定的?！?/p>

但是對于開發(fā)商的說法，包括曹先生在內(nèi)的業(yè)主們明顯不服氣。業(yè)主們覺得，屋頂?shù)敉?、塌陷、漏水都是開發(fā)商施工有問題造成的，不該受房屋5年質(zhì)保的限制。

面對業(yè)主的質(zhì)疑，開發(fā)商直言，現(xiàn)在他們的日子也不好過，維修的事情有點(diǎn)力不從心。那么，開發(fā)商以過了5年質(zhì)保期為由，堅(jiān)持通過訴訟來解決爭議，是否于法有據(jù)呢？

后援律師胡峰：“雖然根據(jù)《建筑工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第40條的規(guī)定，外墻面的質(zhì)量最低保修期為5年。但按《民法典》第621條的規(guī)定，這個(gè)5年的質(zhì)量保修期的意義在于，如果房屋在交付后5年內(nèi)出現(xiàn)瑕疵，且業(yè)主及時(shí)告知開發(fā)商，開發(fā)商就需承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任，維修房屋。如果開發(fā)商在房屋建筑過程就知道、或應(yīng)當(dāng)知道房屋有瑕疵的，那么，依據(jù)《民法典》第621條第3款的規(guī)定，業(yè)主不受前述5年質(zhì)量保修期的約束，只需在其發(fā)現(xiàn)房屋瑕疵的合理期限內(nèi)通知開發(fā)商，開發(fā)商就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)房屋的瑕疵擔(dān)保責(zé)任?！?/p>

除了質(zhì)疑開發(fā)商在施工中偷工減料，業(yè)主們還認(rèn)為，小區(qū)前2任物業(yè)公司既沒有按約定，每月清理天溝、排除積水，更沒有做到屋頂例行檢修，都應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

那么，如果真的如業(yè)主們所說，前2任物業(yè)公司確實(shí)存在疏忽，導(dǎo)致屋頂維修不及時(shí)，可以追究責(zé)任，索要賠償嗎？

后援律師胡峰：“根據(jù)前兩任物業(yè)公司服務(wù)范圍，屋頂維修不及時(shí)，可依物業(yè)合同約定追究他們的違約責(zé)任。除了3年的訴訟時(shí)效抗辯外，物業(yè)公司可能會以房屋質(zhì)量瑕疵為由，向開發(fā)商“甩鍋”。對此甩鍋，業(yè)主須明白，業(yè)主是通過支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)的方式，讓物業(yè)公司幫助業(yè)主維修房屋瑕疵，這實(shí)際是假物業(yè)公司之手、自行維修房屋瑕疵；對于物業(yè)公司及時(shí)維修的費(fèi)用，業(yè)主是可以基于買賣合同向開發(fā)商主張追償?shù)?。但業(yè)主向物業(yè)公司主張的損失，是物業(yè)公司違反物業(yè)合同給業(yè)主造成的損失，即物業(yè)公司如果及時(shí)維修業(yè)主可以避免的損失，這不包括維修費(fèi)用?！?/p>

既然訴訟是一條可操作的司法救濟(jì)途徑，為什么小區(qū)業(yè)主遲遲沒有行動(dòng)呢？求助人楊女士告訴特勤員，小區(qū)業(yè)委會已經(jīng)解散近2年了。因此，以業(yè)委會名義起訴開發(fā)商這條路暫時(shí)走不通。對此，他們提出了一個(gè)折中方案，是否可以由居委會作為訴訟主體來代業(yè)委會起訴開發(fā)商。

后援律師胡峰：“從法理上是可行的，實(shí)踐中，我們也看到貴州、武漢等地的訴訟中也有案例支持。根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》第58條規(guī)定，“因客觀原因未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一的，新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生之前，可以由物業(yè)所在地的居民委員會在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下,代行業(yè)主委員會的職責(zé)”，這實(shí)際上通過部門規(guī)章的方式賦予了居民委員會代理業(yè)主訴訟、維權(quán)的資格。這里需強(qiáng)調(diào)的是，根據(jù)《民法典》第162條的規(guī)定，當(dāng)居委會代理業(yè)主起訴時(shí)，最終的法律后果由業(yè)主承擔(dān)。

鑒于上海地區(qū)還未見類似的案例實(shí)踐，小區(qū)業(yè)主可通過明示授權(quán)、自擔(dān)法律后果的方式，嘗試說服居民委員會代理起訴、當(dāng)?shù)胤ㄔ菏芾戆讣??！?br/>

（看看新聞Knews記者：施亞娟）