2019年9月，J通過(guò)中介看中位于上海市奉賢區(qū)的一套房屋，看到Q還與自己是老鄉(xiāng)，便與他爽快的簽訂了買(mǎi)賣(mài)合同，支付定金、首付款，辦理網(wǎng)簽手續(xù)等，雙方還約定了辦理過(guò)戶(hù)及支付尾款的時(shí)間。但等到了約定的過(guò)戶(hù)時(shí)間，J滿(mǎn)心歡喜準(zhǔn)備交尾款時(shí)，Q卻開(kāi)始拖拖拉拉就是不辦過(guò)戶(hù)。

兩個(gè)月后，J再次詢(xún)問(wèn)Q是否能夠辦理過(guò)戶(hù)，Q回復(fù)其陸續(xù)被各個(gè)銀行起訴，房屋有可能會(huì)被陸續(xù)查封，無(wú)法辦理過(guò)戶(hù)。J遂起訴至上海奉賢法院，要求Q繼續(xù)履行房屋買(mǎi)賣(mài)合同，滌除銀行抵押辦理配合辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)并賠付違約金。但是在起訴過(guò)程中，除了原有的銀行抵押，房屋還被其他法院因Q涉及的信用卡糾紛被司法查封。

J君的購(gòu)房之路前期順利，遇到過(guò)戶(hù)卻障礙重重，還踩中了二手房買(mǎi)賣(mài)的雷區(qū)——房屋被司法查封。J君究竟能否最終獲得這套二手房？

1.“查封房”買(mǎi)賣(mài)，合同是否有效？

答：先簽約，后查封，有效！根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院執(zhí)行工作若干問(wèn)題的規(guī)定》以及《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，雙方買(mǎi)賣(mài)房屋之后被法院查封的，買(mǎi)賣(mài)合同依舊有效。買(mǎi)賣(mài)雙方簽約時(shí)系爭(zhēng)房屋并無(wú)司法查封，合同簽訂后，因被告其他債務(wù)糾紛被其他法院查封系爭(zhēng)房屋，故而房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效性不受影響。J購(gòu)買(mǎi)房屋之時(shí)拉過(guò)產(chǎn)調(diào)，房地產(chǎn)抵押狀況信息中，只有銀行的抵押，并無(wú)其他司法查封信息。因此J與Q簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效！

2.被司法查封了，就一定不能過(guò)戶(hù)了么？

答：司法查封是否構(gòu)成房屋過(guò)戶(hù)之履行障礙需根據(jù)查封順位及查封效力區(qū)別認(rèn)定，并非所有查封都構(gòu)成履行障礙。司法查封分為正式的查封與輪候查封，在執(zhí)行過(guò)程中，兩者所發(fā)生的效力不同，因此對(duì)房屋能否判決過(guò)戶(hù)的影響亦不同。

①正式的查封：正式的司法查封是法院或其他司法機(jī)關(guān)將被查封人的房產(chǎn)貼上封條或通過(guò)登記機(jī)關(guān)對(duì)有權(quán)屬登記的房屋進(jìn)行權(quán)屬的限制，禁止被查封人對(duì)房屋權(quán)屬進(jìn)行轉(zhuǎn)移或者變更。

房屋可以過(guò)戶(hù)嗎？——可以，但有條件。因房屋被司法查封，房屋權(quán)利存有瑕疵被禁止發(fā)生權(quán)利轉(zhuǎn)移，客觀上構(gòu)成了法律上的履行不能，但也是一時(shí)的不能。只要出賣(mài)人或者買(mǎi)受人提供擔(dān)保財(cái)產(chǎn)，解除查封后，雙方即可繼續(xù)履行。審判實(shí)踐中，當(dāng)二手房市場(chǎng)火熱，房?jī)r(jià)上漲之時(shí)，買(mǎi)受方往往愿意替出賣(mài)方提供擔(dān)保，解除他案查封，要求繼續(xù)過(guò)戶(hù)，并向出賣(mài)方追償。

②輪候查封：是兩個(gè)或兩個(gè)以上人民法院對(duì)同一財(cái)產(chǎn)進(jìn)行查扣時(shí)，以先辦理查扣手續(xù)的人民法院為準(zhǔn)，后辦理查扣手續(xù)的人民法院作輪候處理。輪候查封避免了同一時(shí)期內(nèi)對(duì)查封的重復(fù)，如果查封在先的法院對(duì)查封的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行變現(xiàn)或履行完畢后，查封的財(cái)產(chǎn)尚有履行債務(wù)的能力范圍時(shí)，查封在后的法院根據(jù)輪候查封，可直接對(duì)該財(cái)產(chǎn)再次進(jìn)行變現(xiàn)或?yàn)槁男袀鶆?wù)采取各種措施，但若查封在先的法院對(duì)查封的財(cái)產(chǎn)處理完畢，則輪候的法院查封自然失去效力。

房屋可以過(guò)戶(hù)嗎？——輪候查封，效力待定。

⑴房屋因本案正式查封在先

本案系爭(zhēng)房屋之所以后面的法院只能輪候查封，是因?yàn)镴在起訴時(shí)向本院提出了訴訟財(cái)產(chǎn)保全，因此該套房屋的正式查封是由本案作出。輪候查封處于效力待定的狀態(tài)，如查封法院對(duì)查封物全部處理的，所有的輪候查封自動(dòng)失效。查封法院對(duì)查封物部分處理的，對(duì)剩余部分，排列在先的輪候查封則自動(dòng)轉(zhuǎn)為查封。因而在本案中，除因本案訴訟采取的保全措施對(duì)房屋進(jìn)行的查封外，出賣(mài)人因他案被其他法院對(duì)系爭(zhēng)房屋采取的均是輪候查封。他案輪候查封尚未生效，因而并不構(gòu)成履行不能。

⑵房屋因他案被正式查封在先

他案一旦解封，輪候查封轉(zhuǎn)為正式查封。如果J在對(duì)本案起訴時(shí)未進(jìn)行訴訟保全，即本案中的司法查封并不是首次查封，房屋一旦被其他案件中正式司法查封，待其他案件中查封被解除之后，其后的輪候查封也將自動(dòng)生效，J在本案中的過(guò)戶(hù)訴請(qǐng)將構(gòu)成法律上的履行不能。

法院最終判決為，一審、二審最終均支持了J的訴訟請(qǐng)求，認(rèn)定了雙方合同應(yīng)繼續(xù)履行，Q需要滌除銀行的抵押并配合J辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，還需要承擔(dān)逾期交房的違約金。

3.法官提示：二手房買(mǎi)賣(mài)有風(fēng)險(xiǎn)，無(wú)論是買(mǎi)家還是賣(mài)家都需要提高自身的審慎審查能力。盡管本案中J最終通過(guò)起訴，法院強(qiáng)制執(zhí)行最終可以將房屋過(guò)戶(hù)至自己名下。但是J為此付出了大量的時(shí)間精力。為避免發(fā)生與J類(lèi)似的情況，法官提醒在二手房買(mǎi)賣(mài)中，尤其是買(mǎi)家需要做到以下幾點(diǎn)：

一看：看房情，詢(xún)房?jī)r(jià)。二手房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程少不了居間方的參與，買(mǎi)賣(mài)雙方都需要支付中介費(fèi)，中介有義務(wù)如實(shí)告知雙方真實(shí)的信息。簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)前，中介為避免跳單，一般都不安排上下家見(jiàn)面，因此簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同之前，應(yīng)盡可能多看周邊的房?jī)r(jià)情況，多看房屋內(nèi)的狀況，如屋況正常但比市場(chǎng)價(jià)格偏低很多的房屋，買(mǎi)家切忌貪便宜，需要謹(jǐn)慎注意。

二查：查房屋信息，查賣(mài)家信息。簽訂買(mǎi)賣(mài)合同之前，需要去不動(dòng)產(chǎn)交易中心查一下房屋的信息，包括產(chǎn)權(quán)信息和抵押信息等，如遇有抵押或查封的情況需要與賣(mài)家作出特別約定，以保障自己的權(quán)益。伴隨著司法公開(kāi)，近幾年的裁判文書(shū)都能在網(wǎng)上查到，如發(fā)現(xiàn)賣(mài)家有多件訴訟糾紛的，很有可能會(huì)被列為失信被執(zhí)行人，雙方需要提高警惕。

三審：審核買(mǎi)賣(mài)合同的相關(guān)約定。一般二手房交易中簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同都是中介提供的格式合同，買(mǎi)賣(mài)雙方如有特殊約定的，需盡可能在雙方合同中約定詳實(shí)，避免日后維權(quán)缺乏相應(yīng)依據(jù)。

（看看新聞Knews記者：陳敏佳 毛振亞 實(shí)習(xí)編輯：沈逸皓）