楊浦定海路街道有著大量老舊小區(qū)，一些迷你小區(qū)自身體量小，物業(yè)費(fèi)低至一毛八，物業(yè)管理長期陷于“收費(fèi)低-服務(wù)差-居民不滿意-收費(fèi)難”的“死循環(huán)”。前不久，街道腦洞大開，試點(diǎn)了大規(guī)?！皥F(tuán)購物業(yè)”模式，將12個(gè)位置相近、問題相似的老舊小區(qū)打包整合為11.2萬平方米的物業(yè)服務(wù)綜合體，團(tuán)購物業(yè)，能破解老舊小區(qū)的管理難題嗎？

保利物業(yè)經(jīng)理馬大武在小區(qū)里處理著停車發(fā)票等事務(wù)，一邊對居民解釋“我們是物業(yè)的”。他坦言，如今自己每天要給手機(jī)充三次電，因?yàn)楣芾淼倪@些小區(qū)風(fēng)格各不相同，遇到的問題也多種多樣。

物業(yè)經(jīng)理馬大武的2026，是在暴走中“打開”的。不同于過去16年經(jīng)手過的商品房樓盤，去年12月，他一下子成了楊浦區(qū)定海路街道12個(gè)“老小散”小區(qū)的“大管家”。

這12個(gè)小區(qū)建造年代從上世紀(jì)七十年代到2000年左右不等，體量最大的也不過才384戶，有10個(gè)小區(qū)長期由托管物業(yè)兜底，每月每平方米物業(yè)費(fèi)僅1毛8，居委干部常常充當(dāng)著物業(yè)應(yīng)急“救火隊(duì)員”。

楊浦區(qū)定海路街道隆昌居民區(qū)居委干部王麗偉說：“你凌晨三點(diǎn)、晚上十一點(diǎn)，有時(shí)候睡覺時(shí)一個(gè)電話來了，緊急情況你得處理啊，沒辦法，人家也在水深火熱當(dāng)中?！?/p>

居民們更是苦不堪言，應(yīng)急維修之類，經(jīng)常只能靠自力更生、碰運(yùn)氣。

海州路105弄一位居民說：“只能自己去找人修，瞎找，看見小廣告了，找一家價(jià)廉物美啰?！?br/>

另一位居民提起真事：“我一鄰居，家里插座壞了沒地方找人修，找來的人給他修，要價(jià)七千多塊?！?/p>

有的小區(qū)也曾動過找正規(guī)物業(yè)的念頭，但卻找不到肯接手的公司。

海州路105弄小區(qū)業(yè)委會主任王秀華解釋：“主要是價(jià)錢問題，體量小，但所有工作人員都還是要到齊，成本算下來不合算。”

對物業(yè)公司而言，迷你小區(qū)幾乎沒有盈利空間。那么，能不能將小小區(qū)們“化零為整”，來攤薄管理成本呢？定海街道最終決定，要將12個(gè)小區(qū)的2200余戶、11個(gè)業(yè)委會，一次性“打包”管理，這能實(shí)現(xiàn)嗎？

楊浦區(qū)定海路街道城建中心主任劉國鋒說：“也沒有一個(gè)成熟的可操作的模板，還有一個(gè)難是居民意愿的統(tǒng)一和業(yè)主大會的通過。”

方案公示，物業(yè)費(fèi)成了“關(guān)鍵變量”，對于以前用托管物業(yè)的小區(qū)來說，每月每平方米物業(yè)費(fèi)要從一毛八漲到八毛，無固定門崗小區(qū)漲到六毛，居民們自然要問，值不值？

騰越路465弄一位居民說：“我們多看到點(diǎn)光也就心定點(diǎn)，否則我多付四倍算什么意思呢？”

于是，二十多場“答疑解惑”會開進(jìn)社區(qū)，要讓居民們覺得，未來享受到的物業(yè)服務(wù)能配的上漲上去的物業(yè)費(fèi)。

楊浦區(qū)定海路街道隆昌居民區(qū)居委干部劉亮亮打了個(gè)比方：“就像看普通門診和專家門診，托管物業(yè)相當(dāng)于普通門診，幫你表面修一修；專家門診就可以把問題集中修復(fù)?！?/p>

同期實(shí)施的社區(qū)“微更新”改造，也在提升居民們的感受度。比如，建于1982年的九棉工房，就由政府率先投入經(jīng)費(fèi)，升級了非機(jī)動車充電車棚、增設(shè)電子門禁。

儲運(yùn)小區(qū)與九棉公房聯(lián)合業(yè)委會主任張逸如說：“征詢時(shí)他們確實(shí)有感受，現(xiàn)在至少規(guī)范起來，他們覺得很開心，所以大多數(shù)人投了贊成票?！?/p>

最終，11場業(yè)主大會上，物業(yè)開團(tuán)的方案獲得了超過七成的同意率，“老小散”終于覓得“專業(yè)管家”。接下去，保潔、保安、保修力量如何投放各小區(qū)？新上任的物業(yè)經(jīng)理馬大武，天天在各個(gè)小區(qū)里跑，用笨辦法“找答案”。

馬大武了解情況時(shí)說道：“包括公區(qū)燈的開關(guān)在哪個(gè)位置、自來水閥門在哪兒，我們要細(xì)化到這一步。目前可能還沒達(dá)到居民預(yù)期，大概需要三個(gè)月磨合期，三個(gè)月后會有很大改變。”

每周街道、居委和物業(yè)還有聯(lián)席會，協(xié)調(diào)解決各種實(shí)際問題。劉亮亮說：“總歸要有一個(gè)應(yīng)急響應(yīng)的隊(duì)伍?！?/p>

“團(tuán)購物業(yè)”模式，能否破題老舊小區(qū)物業(yè)管理“質(zhì)價(jià)困局”？這場試驗(yàn)還在繼續(xù)。

楊浦區(qū)定海路街道辦事處副主任陳懌表示：“接下來還會有一些矛盾需要破解，逐步實(shí)現(xiàn)‘服務(wù)升級、居民認(rèn)可、居民繳費(fèi)、服務(wù)再升級’的良性循環(huán)，讓‘老小散’小區(qū)能享受到專業(yè)化的物業(yè)服務(wù)?！?/p>

目前，迷你老舊小區(qū)團(tuán)購物業(yè)的做法仍處于探索階段，能否長效發(fā)展還需看其服務(wù)質(zhì)量、居民認(rèn)可度等多方面是否經(jīng)得起考驗(yàn)。街道表示，如果這一次試點(diǎn)成功，團(tuán)購物業(yè)的經(jīng)驗(yàn)還會向更多無物業(yè)小區(qū)拓展，也希望能為全市諸多面臨類似困境的老舊小區(qū)，提供多一種選擇。