29日上午，今年最后一批土地拍賣落槌，三塊地都順利成交。至此，2025年上海商品住宅用地集中出讓全部結(jié)束——全年11批、共52宗地，沒有一塊流拍，總計出讓超過200公頃，成交金額近1500億元。雖然比不上歷史高峰，但比去年還是有小幅增長，在全國樓市恢復(fù)期里，上海展現(xiàn)了很強的韌性。

以前拍地，大家總覺得是國企、央企和大房企的舞臺。但去年格局變了，參與方更豐富了：民企、外資都活躍起來。比如第一批次里的松江新城地塊被民企金地和外資星獅聯(lián)手拿下，七批次浙江精工競得了閔行地塊，民企佳運置業(yè)董事長親自坐鎮(zhèn)，82輪叫價搶下第九批次浦東川沙地塊。這背后，是上海市場持續(xù)吸引力的體現(xiàn)。

上海中原地產(chǎn)分析師盧文曦認為，民營地產(chǎn)企業(yè)在拿地的容錯率上要小得多，所以在拿地的這個決策方面會顯得更謹慎，那么相反他們能夠嘗試的大幅度地拿地的話，這個也是顯示民企開發(fā)商對于上海新房市場這個有比較強的這種預(yù)期，也是能夠顯示出他們對于上海樓市的信心。

再看溢價率。今年有30宗地溢價成交，其中26宗溢價超10%，14宗超20%。溢價最高的前三名是：虹口北外灘地塊（46.33%）、浦東曹路地塊（41.68%），以及北蔡和唐鎮(zhèn)兩塊地（均約40%）。這四塊地都觸發(fā)了“雙高雙競”機制。尤其北外灘地塊，是上海自2024年8月實行該規(guī)則以來溢價率最高的住宅用地。

簡單解釋下“雙高雙競”：它包含兩輪競價和兩輪品質(zhì)競爭。開發(fā)商先滿足高品質(zhì)建設(shè)要求，才能進入首輪報價；當?shù)貎r達到上限后，進入第二輪，比拼裝修、公建配套、高端人才住房等建設(shè)標準；這些指標封頂后，最后再競價，價高者得。以北外灘地塊為例，綠城最終以64.72億元競得，同時承諾了每平米6000元裝標、2600平米公共服務(wù)設(shè)施和2%的高端人才住房。可見，“雙競”機制推動企業(yè)不僅出價，更要承諾建好房子。

溢價第二的曹路地塊也很有代表性，它位于曹路科教園區(qū)，緊鄰張江科學(xué)城，是產(chǎn)城融合發(fā)展的重點區(qū)域。這背后是“以產(chǎn)興城、職住平衡”的邏輯。對接上?！拔鍌€中心”建設(shè)和重點產(chǎn)業(yè)布局，吸引相關(guān)人才來購房入住，開發(fā)商信心自然足。

聯(lián)城行城市更新和自然資源事業(yè)部副總經(jīng)理錢詩潔認為，我們更多的是去遵循這個市場的需求，調(diào)研市場的情況、區(qū)域發(fā)展的整體情況，通過規(guī)劃賦能以及供給結(jié)構(gòu)調(diào)整等等策略。為區(qū)域未來的高質(zhì)量高品質(zhì)的發(fā)展也是提供了強大的支撐。

不光是中心城區(qū)熱度高，外圍區(qū)域同樣可以依靠這個思路，獲得較高的土地溢價，讓熱度從零星散點升級為成片爆發(fā)。在去年下半年的土拍中，這種邏輯正體現(xiàn)得越來越明顯。

此外，上海還有“協(xié)議出讓”方式，針對復(fù)雜且資金沉淀要求高的大型項目。比如徐匯東安地塊，就由中海、招商、徐匯城投和中旅四家企業(yè)組成聯(lián)合體，以近440億元拿下，刷新全國涉宅地塊總價紀錄，成為新“地王”。協(xié)議出讓和集中出讓這兩種方式并行，既能推進復(fù)雜的城市更新項目，又能保持市場健康競爭。

中指研究院高級分析師張翔認為，上海的土地價值實際不光體現(xiàn)在它的一個區(qū)位或者是地段上的一個特征，實際更加體現(xiàn)于上海在人群，包括在產(chǎn)業(yè)上的一個結(jié)構(gòu)化多層次化上的一個需求特征，也體現(xiàn)了上海更健康更深厚的一個市場承載力。

所以，上海的土拍市場，從來不是單一地塊或是核心熱門地段的獨角戲，而是多點開花的滿堂彩。多元豐富的市場參與結(jié)構(gòu)也正說明上海這座城市對優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的強大吸引力，而通過雙競機制、好房子等一系列政策的加持，市場良性競爭的結(jié)果 最終造益的也將是我們每一個人。