目前，市場上部分房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)為了獨(dú)享房源信息，通常與房主簽訂一定期限的“獨(dú)家委托協(xié)議”，承諾對“獨(dú)家房源”積極推介。而作為對價(jià)，房主在獨(dú)家委托期限內(nèi)不得再委托他人出售房屋。近日，上海一中法院二審審結(jié)了一起在獨(dú)家委托期限內(nèi)再通過其他中介賣房的居間合同糾紛案件。法院最終判定，因中介方在“獨(dú)家期限”內(nèi)先違反誠信服務(wù)義務(wù)，房主通過其他中介完成交易的行為不構(gòu)成違約。

急售房源  簽訂“獨(dú)家”
  

2015年7月29日，家住上海的王先生為了盡快出售其位于松江區(qū)的一處房屋，與上海漢宇房地產(chǎn)顧問有限公司簽訂了一份《房地產(chǎn)獨(dú)家出售居間協(xié)議》。協(xié)議約定，漢宇公司獨(dú)家委托出售該處房產(chǎn)，委托出售總價(jià)為950,000元。獨(dú)家委托期為三個(gè)月，從2015年7月30日起至2015年10月30日止。王先生同意在獨(dú)家委托期內(nèi)，不會(huì)終止該委托，也不會(huì)通過第三方或其他中介公司、其他代理人出售該房地產(chǎn)，否則按該協(xié)議約定之委托出售總價(jià)或?qū)嶋H出售該房地產(chǎn)總價(jià)格的1%向漢宇公司支付違約金。且獨(dú)家委托期限內(nèi)，未經(jīng)對方書面同意，任何一方不得提前解除或終止該協(xié)議。

再托中介得“賠”違約金
  

協(xié)議簽訂后，因漢宇公司一直未帶人前去看房，王先生便在獨(dú)家委托期限內(nèi)，通過其他中介公司與他人簽訂了《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，且于2015年10月29日辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記。知曉此事后，漢宇公司以違反獨(dú)家居間協(xié)議為由，將王先生告上了法庭，并要求其支付違約金9500元。一審法院審理后認(rèn)為，王先生在獨(dú)家委托期間，違反協(xié)議約定將涉案房屋出售他人，理應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，遂判決王先生支付漢宇公司違約金9,500元。

二審法院：居間方先違反誠信服務(wù)義務(wù)
  

王先生不服判決，上訴至上海一中法院。庭審中，王先生稱簽約后，漢宇公司從未帶人來看過房屋，也沒有做任何實(shí)際工作。漢宇公司辯稱，其曾經(jīng)帶人看過房，但由于屋內(nèi)有租客，未看房成功，但未提供相應(yīng)證據(jù)證明其主張。
  

上海一中法院審理后認(rèn)為，根據(jù)合同法第六十條規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)該根據(jù)誠實(shí)信用原則全面履行自己的義務(wù)。獨(dú)家委托模式中，委托人在一定期限內(nèi)被排除了締約選擇權(quán)，中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)以高于非獨(dú)家委托的標(biāo)準(zhǔn)，更為積極、主動(dòng)、優(yōu)質(zhì)地提供居間服務(wù)。本案中，漢宇公司在接受獨(dú)家委托后未帶領(lǐng)客戶看房，也沒有舉證證明其從事了任何積極推介工作，處于完全消極、怠慢的服務(wù)狀態(tài)，已經(jīng)先違反了其應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的誠信服務(wù)義務(wù)。因此，王某有權(quán)抗辯漢宇公司繼續(xù)排除其委托權(quán)選擇權(quán)的主張。對漢宇公司主張違約金的訴請全部予以駁回。

本案主審法官李興表示 ，漢宇公司作為獨(dú)家居間方，并未盡到誠信服務(wù)義務(wù)。其一，漢宇公司雖稱其曾經(jīng)帶客戶看房，但未能提供任何證據(jù)證明，其也自認(rèn)從未帶領(lǐng)客戶實(shí)際進(jìn)入過涉案房屋。從獨(dú)家委托居間模式中所要求的優(yōu)質(zhì)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的角度衡量，漢宇公司已經(jīng)違反了作為居間人的基本誠信服務(wù)義務(wù)。其二，房屋最終完成交易是在2015年10月29日，該日期距離居間協(xié)議記載的獨(dú)家委托期限終止日期僅差一天，在此日期之前，漢宇公司始終沒有盡到積極主動(dòng)的居間義務(wù)，放任促使交易成功的機(jī)會(huì)喪失。在此情況下，王某在臨近獨(dú)家委托期間終止的時(shí)間通過其他中介機(jī)構(gòu)完成交易，并非惡意阻礙漢宇公司提供居間服務(wù)的行為，不違反居間協(xié)議的約定。
 

此外，作為委托人在簽訂獨(dú)家委托協(xié)議時(shí)也要盡量細(xì)化中介的服務(wù)義務(wù)，以更好維護(hù)自身的合法權(quán)益。

（實(shí)習(xí)編輯：祝聞豪）