2014年，上海啟動(dòng)了“城中村”改造，到去年為止，共批準(zhǔn)62個(gè)“城中村”改造項(xiàng)目，有2.7萬(wàn)多戶(hù)村民改善了住房條件。今年是首批城中村改造出形象、出成效的一年。作為上海中心城區(qū)規(guī)模最大、問(wèn)題最突出的“城中村”，普陀區(qū)紅旗村曾在改造中創(chuàng)造了“紅旗速度”，眼下，這個(gè)“城中村”項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)入尾聲。從城市民生洼地變?yōu)閰^(qū)域產(chǎn)業(yè)高地，紅旗村僅用5年，再次創(chuàng)下“紅旗速度”的背后，有著怎樣的創(chuàng)新實(shí)踐呢？

普陀區(qū)真如城市副中心的南核心片區(qū)正在加緊建設(shè)這里就是早年以違建密布、環(huán)境臟亂出名的上海中心城區(qū)最大城中村——“紅旗村”。2016年，紅旗村啟動(dòng)動(dòng)遷，如今，在這片地塊上，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)已經(jīng)如火如荼。

紅旗村往昔模樣

3月，區(qū)域最高樓“中海中心”A座已正式封頂，未來(lái)，兩座辦公樓將引入以500強(qiáng)企業(yè)為主的100多家企業(yè)，周邊的劇場(chǎng)、商業(yè)綜合體、長(zhǎng)租公寓等項(xiàng)目也在同步建設(shè)中，年內(nèi)就將陸續(xù)啟用。曾經(jīng)的紅旗村已經(jīng)舊貌換新顏。“整個(gè)紅旗村項(xiàng)目完成了九大市場(chǎng)和六萬(wàn)人的大遷徙，到今天的高樓林立，生態(tài)環(huán)境也不斷在提升?！闭嫒绺敝行母笨傄?guī)劃師陳霞介紹。

在一片高樓大廈中，還嵌入了一塊4萬(wàn)平米左右的公園綠地，工人們正在進(jìn)行植被種植和硬質(zhì)鋪裝，預(yù)計(jì)5月初就將完工。真如境項(xiàng)目工程師雷沅帥告訴記者：“未來(lái)還會(huì)有一些景觀小品，包括親水空間等供市民進(jìn)行休閑的場(chǎng)所?！?/p>

這塊三角型的公園綠地地下也別有洞天。扶梯而下，是一個(gè)巨大的地下空間。在這里，全球第一個(gè)純地下空間的山姆會(huì)員店建設(shè)工作即將收尾，未來(lái)或?qū)ㄐ抡瑓^(qū)域的消費(fèi)能級(jí)。

目前，一個(gè)面積約5.7萬(wàn)方、高度約10米的山姆會(huì)員店已初具雛形，未來(lái)可以方便住在周邊7到10公里的居民前來(lái)購(gòu)物?！吧侥吩谌澜缬袔浊Ъ业?，沒(méi)有一家店是在地下的，這是第一個(gè)。三年內(nèi)稅收估計(jì)能上億，就一個(gè)山姆能占到整個(gè)綜合體營(yíng)收的小一半，我們一開(kāi)始也是有點(diǎn)詫異的?！敝泻Ｆ髽I(yè)發(fā)展集團(tuán)真如境項(xiàng)目總監(jiān)趙維茂說(shuō)。

為什么要把這個(gè)大型商超藏到地下去呢？原來(lái)，這塊土地的上空就是高壓線，按照相關(guān)規(guī)定，高壓線下方不能有任何建筑物。這也使得這幅三角形地塊成為紅旗村八幅出讓土地中，最特別的一幅。因此，在最初規(guī)劃時(shí)，這塊地很快就被確定做成公園綠地。但這樣一來(lái)，對(duì)于有意參與城中村改造項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)者來(lái)說(shuō)，地塊的經(jīng)濟(jì)效益顯然會(huì)大幅縮減。

高壓線下不能有建筑物的紅線不能打破，如果要引入商超，約6萬(wàn)方的空間往哪里要？市區(qū)多部門(mén)反復(fù)研究規(guī)劃方案，開(kāi)始考慮問(wèn)地下要空間。

普陀區(qū)規(guī)劃和自然資源局規(guī)劃管理科科長(zhǎng)毛亦國(guó)表示：“相對(duì)來(lái)講，地下空間的建設(shè)成本會(huì)比地上的建設(shè)成本要高，地下空間的土地價(jià)格會(huì)比地上要低一些，是否去做這個(gè)地下空間的分層出讓用于商業(yè)設(shè)施，對(duì)于建設(shè)單位來(lái)講，也要綜合考慮土地成本和建設(shè)成本，目前來(lái)講，普陀區(qū)應(yīng)該是唯一一個(gè)地下分層出讓用于商業(yè)運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目?！?/p>

開(kāi)發(fā)企業(yè)也算了一筆賬，地下空間建成后，有望形成一個(gè)強(qiáng)勁的消費(fèi)通道，周?chē)纳虡I(yè)綜合體、山姆會(huì)員店與地鐵站點(diǎn)產(chǎn)生聯(lián)動(dòng)，導(dǎo)入的人流，將形成消費(fèi)的聚合效應(yīng)。最終，這幅地塊的地上地下被分別出讓給綠容局和開(kāi)發(fā)商兩個(gè)不同主體，一個(gè)地塊兩張出讓證，一方面，不觸碰高壓線下的紅線要求，一方面，未來(lái)可預(yù)期的經(jīng)濟(jì)收益，也讓開(kāi)發(fā)主體，有意愿增加投資。

上海交通大學(xué)國(guó)際與公共事務(wù)學(xué)院教授陳杰認(rèn)為：“城中村是一個(gè)長(zhǎng)遠(yuǎn)的事情，要能持續(xù)的、擴(kuò)大規(guī)模地做，首先要讓它可循環(huán)、可持續(xù)，合理的照顧開(kāi)發(fā)主體的經(jīng)濟(jì)利益，在規(guī)劃的時(shí)候，可能不僅僅是政府單方面規(guī)劃，還要傾聽(tīng)企業(yè)這個(gè)開(kāi)發(fā)主體、還有使用主體，多主體在一起多協(xié)商，共同來(lái)創(chuàng)造出更好的價(jià)值?！?br/>

兼顧民生賬和經(jīng)濟(jì)賬，紅旗村項(xiàng)目通過(guò)規(guī)劃的優(yōu)化調(diào)整，用“兩張證”的實(shí)踐，吸引投資方，愿意積極參與到城中村改造項(xiàng)目中來(lái)，這也為后續(xù)上海加速推進(jìn)“城中村”改造提供了更多思路。

上海市“兩舊一村”改造工作專(zhuān)班項(xiàng)目推進(jìn)組副組長(zhǎng)周建梁表示：“我們將從規(guī)劃的優(yōu)化，加快動(dòng)遷的收尾，縮短改造周期，財(cái)務(wù)成本大大降低，有利于項(xiàng)目的資金平衡?！?br/>

“城中村”改造作為重要的民心工程正全面提速。今起三年，上海還將啟動(dòng)“城中村”改造項(xiàng)目30個(gè)，讓至少1.3萬(wàn)戶(hù)村（居）民受益。目前，上海相關(guān)部門(mén)正在進(jìn)一步細(xì)化完善“城中村’改造相關(guān)支持政策，為“城中村”改造的提速擴(kuò)容夯實(shí)基礎(chǔ)保障。曾經(jīng)的城中村煥新歸來(lái)，對(duì)于村民們又有怎樣的變化呢？紅旗村的故事還將繼續(xù)。

（看看新聞Knews記者：陸瑤 攝像：車(chē)秉鍵 編輯：由由醬）