眾所周知，電梯老舊更換

是每個(gè)小區(qū)都會(huì)遇到的問題

家住海防路228號福安大廈的

多位業(yè)主反映

小區(qū)內(nèi)的2部電梯服役已超過23年

頻發(fā)錯(cuò)層、夾人等故障

2部電梯的第三方檢測報(bào)告結(jié)論是：

需要立即停用、更換新梯

更換新梯，就要用錢！

但是業(yè)主們發(fā)現(xiàn)

小區(qū)維修資金賬上的錢款

已經(jīng)不夠支付更換電梯的費(fèi)用

賬戶還一度被凍結(jié)

資金不能使用

且現(xiàn)任業(yè)委會(huì)在任期間

維修資金相比前任交接時(shí)

少了76萬元

業(yè)主要求業(yè)委會(huì)公布賬目

可大部分的支出憑證

業(yè)委會(huì)都拿不出來

這下業(yè)主們憤怒了

把業(yè)委會(huì)告上法庭

最終官司雖然贏了

但問題依然沒有解決

福安大廈始建于1999年，樓內(nèi)的兩部電梯服役已有25年。從2022年6月開始，電梯頻繁發(fā)生錯(cuò)層、關(guān)人、按鈕失靈等情況，短短半年中，兩部電梯報(bào)修已達(dá)到20多次。

為此業(yè)主們自費(fèi)請來專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行 電梯安全評估，報(bào)告結(jié)論顯示：建議電梯立即停用，并對該電梯進(jìn)行更新，兩臺(tái)電梯的更新報(bào)價(jià)共計(jì)675000元。

更新電梯迫在眉睫

然而這筆“急用錢”卻拿不出

業(yè)主們在上海住宅物業(yè)網(wǎng)上查詢發(fā)現(xiàn)，截至2013年，上一屆業(yè)委會(huì)在任期間，維修資金賬戶期末余額為154萬余元。

而到了2022年年底，期末余額只剩下78萬余元，即本屆業(yè)委會(huì)在任的9年間，小區(qū)維修資金減少了76萬。

業(yè)主們認(rèn)為

正因?yàn)樯倭?6萬元

低于初期資金的30%紅線之后

導(dǎo)致維修資金賬戶凍結(jié)

對此有關(guān)方面解釋，賬戶凍結(jié)確有其事，但并非因?yàn)榫S修資金低于30%，而是因?yàn)闃I(yè)委會(huì)涉及訴訟。

那么，這76萬元維修資金

究竟去向何方？

又為何涉及訴訟？

由于業(yè)委會(huì)遲遲無法答復(fù)，業(yè)主們決定對業(yè)委會(huì)發(fā)起“知情權(quán)”訴訟。

該案審理期間，庭上要求業(yè)委會(huì)提供業(yè)主大會(huì)決議記錄、合同明細(xì)等相關(guān)材料，業(yè)委會(huì)大部分都拿不出，也因此業(yè)委會(huì)敗訴，一審已于2022年年底生效；而又因?yàn)闃I(yè)委會(huì)未能履行生效判決，2023年，業(yè)主們已申請強(qiáng)制執(zhí)行程序。

即便如此

還是不能解答問題的實(shí)質(zhì)

這些錢都去哪兒了呢？

坊記注意到，這個(gè)小區(qū)曾經(jīng)涉及一起訴訟，導(dǎo)致維修資金被凍結(jié)。

經(jīng)過進(jìn)一步了解，原來是福安大廈當(dāng)年進(jìn)行二次供水改造，欠了施工單位的工程款，被人家告上法庭追討。最終，這筆被執(zhí)行的款項(xiàng)，數(shù)目是61.5萬元；其他還有一些用項(xiàng)，9年累計(jì)下來，用掉十幾、二十萬。

除此之外，業(yè)主們認(rèn)為

更嚴(yán)重的問題

出在了小區(qū)的公共收益

同樣是通過上海住宅物業(yè)網(wǎng)，大家驚訝地發(fā)現(xiàn)，2013年至2018年這五年，小區(qū)公共收益申報(bào)為"0"，從2019年開始雖然有進(jìn)賬，但也僅有12萬元。

那么，小區(qū)實(shí)際的公共收益應(yīng)該是多少呢？

在之前業(yè)主狀告業(yè)委會(huì)時(shí)，小區(qū)現(xiàn)任的物業(yè)“榮正物業(yè)公司”提供了2014~2022年小區(qū)的公共收益賬目，實(shí)際有121萬余元，扣除已進(jìn)賬的12萬，公共收益差額竟然高達(dá)108萬余元，去向不明。

去年12月中旬，坊記主動(dòng)聯(lián)系了業(yè)委會(huì)的兩位主要成員，對方一再強(qiáng)調(diào)：業(yè)委會(huì)在任期間，資金的使用與各項(xiàng)決議都是合規(guī)的。

但是這些說法在現(xiàn)場就遭到了業(yè)主們的強(qiáng)烈質(zhì)疑。

業(yè)主：

我住了22年，好像我就簽過2到3次名，我們家別人是不會(huì)簽的，只有我會(huì)簽。

業(yè)主：業(yè)委會(huì)副主任潘老師說“業(yè)主大會(huì)5萬元以上，她做過征詢單的”，而法院執(zhí)行庭的時(shí)候，他們拒絕執(zhí)行沒拿出來，那你為什么不拿出來呢？

至于為何拿不出明細(xì)、不執(zhí)行判決？業(yè)委會(huì)的兩位負(fù)責(zé)人告訴記者，他們能夠提供的材料已悉數(shù)向法庭提供；重要材料的缺失是受限于業(yè)委會(huì)的辦公場地。

由此可見

業(yè)委會(huì)無法提供的這些賬目或憑證

要么是根本不存在

要么是保管不善丟失了

對于業(yè)委會(huì)拒不執(zhí)行法院生效判決的行業(yè)，業(yè)主們實(shí)在氣不過，于是向法院申請執(zhí)行。

而作為一起民事訴訟，業(yè)委會(huì)無法執(zhí)行判決，法院所能采取的措施，也就是將業(yè)委會(huì)負(fù)責(zé)人列入“"失信人”，限制其高消費(fèi)。

但是這樣的結(jié)果

并不能讓業(yè)主們滿意

最關(guān)鍵的問題還是沒解決：

錢去哪兒了？

采訪中，坊記進(jìn)一步了解到，本屆業(yè)委會(huì)在很長一段時(shí)間里，相關(guān)支出是由管理該小區(qū)的物業(yè)公司“榮正物業(yè)” 代記賬的。

坊記聯(lián)系管理該小區(qū)的榮正物業(yè)公司財(cái)務(wù)人員，對方表示，榮正物業(yè)管理福安大廈已近十年，期間，維修資金與公共收益賬目都是清晰的。

• 2014年~2018年期間，因此前訴訟問題，維修資金暫被凍結(jié)，無法支?。?/p>

• 2019年~2022年，扣除"二次供水改造"訴訟的執(zhí)行款項(xiàng) 61.5萬元，實(shí)際使用維修資金24.81萬元。

從2014年榮正物業(yè)接管小區(qū)后，業(yè)委會(huì)便與他們簽訂了“公共收益”的分成比例協(xié)議——

• 物業(yè)公司拿到的分成部分：用于補(bǔ)貼小區(qū)物業(yè)費(fèi)；

• 而業(yè)主的分成部分，目前還有結(jié)余資金8.55萬，其余均用于小區(qū)維修項(xiàng)目等相關(guān)費(fèi)用支出。

業(yè)委會(huì)主任李先生表示，考慮到物業(yè)費(fèi)漲價(jià)太多，業(yè)主們不一定能通得過，就把公共收益作為補(bǔ)償給物業(yè)公司。

對于上述約定及費(fèi)用的支出

業(yè)主們表示并不知情

且一些關(guān)鍵賬目的入賬憑證原始件

物業(yè)也未能出示，因此無法服眾

此外，根據(jù)《上海市物業(yè)住宅管理規(guī)定第51條》明確規(guī)定，公共收益屬于全體業(yè)主所有，如果業(yè)委會(huì)與物業(yè)有約定對公共收益進(jìn)行分成，這筆錢也必須先進(jìn)業(yè)主大會(huì)賬戶，再根據(jù)約定分成，否則就涉及帳外循環(huán)。

在2023年的最后一個(gè)工作日，坊記獲悉，業(yè)委會(huì)主要成員李先生因不履行業(yè)主知情權(quán)民事判決而被法院限制高消費(fèi)，包括禁坐飛機(jī)、高鐵等交通工具。

此外，業(yè)主或?qū)⒗^續(xù)通過法律途徑，厘清家底，維護(hù)樓內(nèi)業(yè)主的合法權(quán)益。

整理一下榮正物業(yè)的表述可以發(fā)現(xiàn)：去掉供水改造工程款和給物業(yè)的分成，業(yè)委會(huì)說不清楚的部分，主要是之前9年任期里用掉的24.81萬元維修資金，還有公共收益里用掉的40多萬。

物業(yè)公司財(cái)務(wù)進(jìn)一步向坊記解釋：工程款涉及訴訟，是因?yàn)?014年業(yè)委會(huì)改選，換屆審計(jì)報(bào)告未能完成，導(dǎo)致維修資金賬戶凍結(jié)不能取錢，小區(qū)也因此被工程方告上法庭；直到2019年賬戶解凍，工程方通過訴訟，才拿到工程款61.5萬元。

同樣是因?yàn)橘~戶凍結(jié)，錢款只能進(jìn)不能出，為了維持小區(qū)日常維修使用，公共收益就沒有進(jìn)入公共賬戶，而是直接給物業(yè)使用，所以也就有了物業(yè)代為記賬。

對于上述說法，部分業(yè)主并不認(rèn)同，他們認(rèn)為，公共收益和物業(yè)分成，未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，也未經(jīng)公共賬戶 轉(zhuǎn)交，不合規(guī)的“分成”不予承認(rèn)；而所謂小區(qū)維修項(xiàng)目的支出，凡是拿不出憑證的，也都不予承認(rèn)。

如此算來，高達(dá)上百萬的巨款，已經(jīng)涉嫌被侵吞。目前，業(yè)主們正在考慮 向公安機(jī)關(guān)報(bào)案。

拿不出憑證，當(dāng)然有理由質(zhì)疑。但是民事訴訟的證據(jù)要求和刑事案件不同，刑事案件要求的證據(jù)更加嚴(yán)苛，需要查清整起案件所有事實(shí)，甚至作案的細(xì)節(jié)，不是說“沒有憑證”就可以直接定罪了。所以業(yè)主們要以“職務(wù)侵占”罪名追究業(yè)委會(huì)，還有許多工作要做。

本屆業(yè)委會(huì)任職已有10年

事態(tài)發(fā)展至此可謂積重難返

此前屬地的職能部門是否及時(shí)介入

又做了哪些監(jiān)督指導(dǎo)工作呢？

如今電梯故障頻發(fā)

老人孩童膽戰(zhàn)心驚

居民們的日常安全又該由誰守護(hù)？

屬地江寧路街道城運(yùn)中心工作人員表示，針對轄區(qū)內(nèi)的業(yè)委會(huì)管理，城運(yùn)中心日常會(huì)開展一些督導(dǎo)工作；雖然要求都很明確，但業(yè)委會(huì)執(zhí)行不力，屬地做出約束與懲罰的抓手很少。

在對業(yè)委會(huì)的監(jiān)督上

屬地真的只能“淺管即止”嗎？

根據(jù)《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》第三次修訂版第五條的規(guī)定：“指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的日常運(yùn)作”本就是鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和街道辦事處應(yīng)負(fù)的職責(zé)。