廣州荔灣區(qū)的上下九步行街，位于廣州市荔灣區(qū)的上九路、下九路、第十甫路之間，是繼北京的王府井、上海的南京路后開通的全國第三條商業(yè)步行街,。全長約1237米，共有各類商業(yè)店鋪238間和數千商戶，日均客流量達到60萬人次。在外地游客和部分本地市民眼中，上下九步行街是廣州最熱鬧的商圈之一，許多人相信在這里開店做生意，商業(yè)前景無可限量。

但走進下九路這棟商場，記者看到的卻是一群正在焦急與商場協(xié)商溝通的商店業(yè)主。因為經營問題，擁有產權的業(yè)主們一直無法從負責經營的商場方面得到應有的租金和滯納金。眼看著上一次簽約的合同快要到期，一旦不終止合同就要自動順延生效，焦躁的業(yè)主們只能聚集在管理處門口等待說法。

這里是廣州上下九步行街的其中一座商業(yè)大廈名叫十甫名都。很多人是看中了這里的商業(yè)前景，因此投資買下了許多小單間商鋪。目前這些單獨的小商鋪已經被規(guī)劃成了一整片的火鍋店。但隨著最近人流的減少，這些火鍋店的經營也是每況愈下，甚至有的已經結業(yè)關門需要轉租了。很多投資人的商鋪租金也無法收回，他們曾經的“一鋪養(yǎng)三代”的夢想，他們現(xiàn)在說笑已經變成了“三代養(yǎng)一鋪”。

上下九步行街商鋪業(yè)主萍姨表示，當時看到這里是步行街，肯定有發(fā)展的前途，所以想一鋪養(yǎng)三代。當時也沒退休，當時想買了之后退休，也可以補貼一下。但現(xiàn)在不是一鋪養(yǎng)三代，而是三代都搞不定一鋪了。萍姨是被拖欠租金的業(yè)主之一，她和丈夫在1992年因工作調動來廣州定居，在一家國有老工業(yè)企業(yè)上班，本來兩人的工作收入穩(wěn)定，可以衣食無憂，可2002年的“下崗”潮尾聲中，萍姨的丈夫“下崗”了，單位給予一次性買斷金12萬元。這在當時來講不是一筆小錢，萍姨想著光自己的收入不夠養(yǎng)活一家，老公年紀也大了，想出去打工也難找到工作，女兒又考上了大學，于是想拿這筆錢投資。在2004年投資買下了上下九步行街的這個商鋪。

萍姨回憶，當時花了30多萬，面積是12平方米多一點。當時一開始經營方說有返租，立刻返還給她8萬塊錢。三年以后（2007年）這里就正式招租了，但現(xiàn)在錢收不回來，從去年（2015年）6月開始，商場就不給租金的了，萍姨每次來追都是說“過兩天給吧，過兩天給吧”。上兩個月，萍姨通過律師發(fā)函給商場催租，他們也不管。

記者觀察這棟商業(yè)樓，發(fā)現(xiàn)大部分都是餐飲飯店，檔次并不高，走的都是平民化的消費路線。但在暑假的周末，商場里面的冷清與外面步行街的熱鬧形成強烈對比。那是否真的僅僅因為室內室外的區(qū)別，就導致了室外商鋪銷售火爆，室內商場無人問津呢？記者繼續(xù)從下九路往上九路進行調查。

直到記者來到了上九路的一段，發(fā)現(xiàn)人流正逐漸減少，鐵門緊鎖的商鋪也越來越多?！巴佌凶?，歡迎致電”的小廣告，貼滿了閉門商鋪的鐵皮卷門。 張先生經營了2年的服裝店，在上九路的一片店鋪“結業(yè)潮”當中也堅持不下去了。今天他帶著幾位朋友來對結業(yè)的商店進行最后的清點。店鋪內所有值錢的桌椅、電器早就已經變賣，但從貨架上的價格牌來看，從每件79元的衣服，變?yōu)?00元2件，再變成最后的撤場清貨，看出張先生也苦苦堅持了一段時間。但現(xiàn)實始終無奈，最終他還是只能選擇離開。

 

上九路商鋪的經營者 張先生說，現(xiàn)在市道行情不行，銷售零售業(yè)都在下滑，下滑的話這里租金又貴，承受不起了。還有網上電商的沖擊，他們真的沒辦法。這里一個月成本要40～50萬，光是租金就去了10多萬。如果收支持平他們還能熬下去的，但現(xiàn)在租金都交不起了，實在沒辦法。

記者咨詢過附近的中介，上下九鋪位18平可做小型服飾店的鋪位月租4萬；第十甫路60平一線臨街鋪位要價15萬/月； 下九路可做小吃店面80平米月租24萬。高鋪租也早已逼走了錦華商店、綸章商場、信孚商店、永安公司等老字號。張先生坦誠，雖然現(xiàn)在傳統(tǒng)實體商鋪收到電商沖擊很大，但他仍然打算到廣州城鄉(xiāng)結合部繼續(xù)經營實體的服裝店。

 

資料顯示，上下九自古以來都是以中低檔商品為定位,毛利低的商家生意沒有以前好,而上下九商鋪還是按以前購買力高時的租金,于是有些租約到期后續(xù)租時,一些商家選擇撤出上下九。此外,上下九有一些公租房在今年合約滿后調高了租金,商家承受不了唯有不租了。還有些丟空的房屋是因為太舊了,正在修補維護。在這種情況下,業(yè)主的觀念還沒改變過來,沒有調整租金、適當降低租金,因此就出現(xiàn)不少商鋪丟空的情況。也有的業(yè)主已經降租了,有原來每月租金40多萬元的,減少到現(xiàn)在每月20多萬元,減幅30%至40%,如果不減商家做不下去。

正如張先生所說，隨著網上購物普及，消費者們的購物習慣正逐漸產生改變。根據記者在步行街的觀察，雖然逛街的人很多，但很多人手上并沒有提著大包小包，很多人只是光看，并不買。 有逛街的布行街游客，只是偶爾過來逛一下，一般還是選擇網購。網購方便，快捷。逛街可能是具有目的性地去找東西買，而網購平時手機隨時都可以看。

拋開市政規(guī)劃所賦予的商業(yè)步行街頭銜，上下九路本身在廣州商業(yè)歷史發(fā)展中仍占有重要的地位。早在6世紀20年代，上下九所在的西關地區(qū)一帶已經是商業(yè)聚集區(qū)，印度高僧達摩在此登岸傳教，因而得名"西來初地"。明清時期，隨著接待外國使者和商賈的懷遠驛的設置、大觀河的開通，以及十三行成為廣州對外貿易重要口岸，商貿日益興旺，一時間各國、各地的商賈云集，成為廣州最大的商貿集散地。后來十三行被火焚毀，商業(yè)逐步遷入上、下九路，至清朝末期該地為最繁榮，是當時廣州與全國及海內外進行貿易往來的一個重要窗口。

如此具有民俗風情特色的商業(yè)步行街，進駐的商家大部分是低成本低知名度的加盟店。這些加盟店運營周期短，一旦經營不善立刻就關門結業(yè)，難以在步行街內形成持續(xù)濃厚的商業(yè)氛圍。對此，廣東省流通業(yè)協(xié)會 執(zhí)行會長黃文杰認為，因為上下九的產權分散，對于主力店的引入，一些大型商家的引入方面，可能相對比較困難。因此出現(xiàn)了現(xiàn)在上下九商鋪空置率比較高的情況。上下九目前來看，除了缺乏主力商家，可能也相對缺乏一些有吸引力，有號召力的特色商家，也是有一定關系的。但上下九也有他的優(yōu)勢，上下九是廣州騎樓風情最密集最集中體現(xiàn)的一個區(qū)域，同時也靠近荔枝灣涌，荔枝灣也是廣州風情的代表區(qū)域。實際上從硬件的角度來說，認為上下九還是有優(yōu)勢的。現(xiàn)在關鍵是如何將商業(yè)經營跟文化、旅游、歷史等因素有機地融合在一起，這個需要策劃和運營的專業(yè)機構來揉合在一起?，F(xiàn)在是“原料”有了，“菜”有了，如何把這盤“菜”炒出來，這個需要一些專業(yè)的團隊，以及專家來更好地出謀劃策。

從外觀上來看，上下九步行街兩旁的騎樓極具特色，連綿千米的騎樓建筑始建于清代，是一條既吸取了南歐建筑特色和中國北方滿洲式裝飾。既保留了西關傳統(tǒng)建筑風格，也適應南方炎熱多雨氣候。可供商戶、顧客在任何天氣下環(huán)境下進行商業(yè)活動。而在古色古香的騎樓下目前最能站得住腳根的就是老字號的小吃餐飲店了。許多外地游客來到上下九步行街，都會直奔這里品嘗地道的廣州小吃。上海的游客張小姐表示，他們聽說這條街上的小吃比較多，所以就過來一個個品嘗一下。剛才吃了云吞面、雙皮奶還有艇仔粥。感覺口味很清淡，味道比較鮮。

這家小吃店荔灣名食街，原本屬于當地國企荔灣飲食集團，后來改制成了民營企業(yè)。改制后先后收購了當地西關地區(qū)最著名的三家老字號小吃店“伍湛記”，“歐成記”和“南信雙皮奶”，將原本難以在上下九步行街獨立承擔鋪租三家小店整合在一起，并且在去年翻新裝修加裝了空調，讓顧客有了更好的用餐環(huán)境。

以企業(yè)集團收購的方式，可以讓獨力難支的老字號有了生存的空間，也有了做好產品品質的基礎。有了具有當地風俗特色的老字號，傳統(tǒng)的老商業(yè)步行街才充實了人文內涵。當然在現(xiàn)代社會，在老建筑例如騎樓下全部都經營老字號，靠著“情懷”經營是不現(xiàn)實的，但在引入現(xiàn)代服裝、精品店的同時，管理方如果能夠融入更多當地的文化元素，讓商業(yè)街的建筑和商鋪有更高的融合度，對于游客的吸引力可能會更強。