隨著今天的第十一批次土拍落槌，三幅宅地出讓，上海2025年度集中出讓涉住宅用地拍賣全部完成。這一整年里上海共進行了11次土拍，不論是總價，地塊單價，還是溢價率上，涉宅用地的成交情況都是市場矚目的熱點，這背后可以看出什么門道？

今天，上海2025年度商品住宅用地集中出讓落下了最后一槌。整整一年，十一批次土地拍賣，可以說是亮點紛呈。

首先是總量，算上今天的，2025年度上海商品住宅用地集中出讓（標版一） 十一批次，共拍了52宗地塊，總的出讓土地面積超過了200公頃，總成交金額近1500億元，而且沒有一塊地流拍，和2024年相比，無論是成交土地面積，還是金額，都有所上漲。

最值得一提的是第6批次土拍，不僅8宗地塊超過289億元的成交總價，創(chuàng)下了2025年單批次土拍金額新高，而且，其中一塊位于徐匯衡復地塊，面積僅0.47公頃，也就是大半個標準足球場這樣大的地塊，拍出了超12億元的成交總價、樓面價突破20萬元大關，競得人，還是一家來自浙江的民企。

這就有點意思了，因為一般來說，上海的土地拍賣市場中，央企、國企總是很活躍，但在2025年，拍賣場上的民企、外企也絕對不容忽視。像民企金地集團和外資企業(yè)星獅集團第一批次時就拿下了松江新城地塊；浙江精工拿下了第七批次的閔行顓橋地塊；民企佳運置業(yè)的董事長，還親自坐鎮(zhèn)交易市場經(jīng)歷了82輪叫價，拿下第九批次浦東川沙地塊… 可以說，2025年的上海土拍市場，競拍主體呈現(xiàn)出了明顯多元化的特點，這無疑是“信心”的表現(xiàn)。

在上海中原地產(chǎn)分析師盧文曦看來，民企在拿地決策上通常更為謹慎，它們的積極參與，正顯示出對上海新房市場前景的強烈預期。

而在成交的溢價率上，同樣可圈可點。全年共有30宗地塊溢價，溢價超10%的地塊就有26塊，而排名前三的虹口北外灘地塊、浦東曹路地塊以及浦東北蔡和唐鎮(zhèn)地塊，甚至都達到了40%。不僅如此，這四幅地塊還都觸發(fā)了“雙高雙競”機制。什么是雙高雙競呢？就是對市場熱度較高的地塊，把搖號改成了兩輪競拍的方式。不只是簡單的價高者得，而是對房屋的高品質(zhì)有要求，第一輪競建筑的綠色、低能耗等等，第二輪競裝修標準、公共設施、開放空間等，然后才是價高者得。像溢價率最高的虹口北外灘地塊，綠城最終以64.72億元的總價拍下，附帶要滿足6000元每平的裝修標準、2600平米的公共服務設施以及2%的高端人才住房配建比?？梢钥闯?，機制的指向很明確，就是要引導開發(fā)商去建設“好房子”。

還有一個亮點不得不提，那就是在拿地的時候，開發(fā)商的考量不僅看當下，還更看長遠。像第五批次的浦東曹路地塊，由宅地和公共服務用地組成，宅地還配置了2%的保障性租賃住房。指標上來看，不算出色，但最后拍下的溢價率在全年排名第二。

為何如此搶手呢？這塊地位于曹路科教園區(qū)，毗鄰張江科學城，不僅是上海中城發(fā)展地帶的重點發(fā)展區(qū)域之一，而且這里還正在構建教育+產(chǎn)業(yè)+生態(tài)的智慧新城。4家企業(yè)在報價環(huán)節(jié)激烈競爭，正是看中了這里的未來發(fā)展。

這樣的供地策略，也是精準對接了上?！拔鍌€中心”建設和重點產(chǎn)業(yè)布局，滿足產(chǎn)業(yè)人才對高品質(zhì)住宅的需求。這樣的趨勢，自第五批次土拍后越發(fā)明顯，熱度已經(jīng)不再局限于中心城區(qū)，而是從外圍區(qū)域的零星散點逐步升級到成片爆發(fā)。

聯(lián)城行城市更新和自然資源事業(yè)部副總經(jīng)理錢詩潔指出，這體現(xiàn)出供地策略更加遵循市場需求和區(qū)域發(fā)展規(guī)劃，通過規(guī)劃賦能和供給結構調(diào)整，支撐區(qū)域未來的高質(zhì)量發(fā)展。

中指研究院上海高級分析師張翔則認為，這反映了上海土地價值不僅源于區(qū)位，更基于其多元的產(chǎn)業(yè)與人群結構，展現(xiàn)了更深厚的市場承載力。

總的來說，上海的土拍市場不是單一地塊或是核心熱門地段的獨角戲，而是多點開花的滿堂彩。多元豐富的市場參與結構，也正說明上海這座城市對優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的強大吸引力，而通過雙競機制、好房子等一系列政策的加持，市場良性競爭的結果最終也能讓更多人受益。